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LA CONCESSION D’UN USUFRUIT AU PROFIT DE SA SOCIETE : UN OUTIL DE GESTION PATRIMONIALE

Une question fréquemment posée concerne les manières d’acheter un bien immobilier. Dans notre article précédent, nous avions tenté de montrer les grands principes entre un achat en privé ou un achat via une structure sociétaire et les impacts juridiques et fiscaux qui pouvaient en découler.


Au vu de avantages et inconvénients qui vont avec chaque mode d’acquisition (privé ou professionnel), la pratique a réfléchi à des structurations qui permettraient de rencontrer les avantages sans les inconvénients de ces deux méthodes d’acquisition, une sorte de méthode hybride. L’objectif qui serait ainsi poursuivi serait de pouvoir déduire effectivement les chargées liées au bien immobilier, tout en permettant, au terme du contrat, une récupération sans charge fiscale importante du bien dans le patrimoine de la personne physique. Le démembrement de la propriété a donc été une technique ayant permis de répondre à ce besoin.


La propriété est définie par le code civil français toujours applicable au Sénégal en son article 544 : « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on a fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Ainsi, le droit de propriété se compose de trois attributs : L’usus, le fructus et l’abusus.


 L’usus correspond au droit d’usage c’est-à-dire le droit d’utiliser la chose.

 Le fructus est le droit d’en avoir la jouissance et d’en percevoir les fruits.

 L’abusus est le droit de grever d’un droit réel ou de détruire tant matériellement que juridiquement la chose.


Dans le cadre de cette présente contribution, nous allons aborder une technique de démembrement : l’acquisition d’un droit d’usufruit par une personne morale et la nue-propriété par une personne physique.


Ce rapport porte sur la technique de démembrement au profit d’un dirigeant, détaillé tant sur les aspects civils que sur les aspects fiscaux afin de voir les intérêts que cette dernière puisse apporter aussi bien au gérant qu’à sa société.




CONSTITUTION D’UN DROIT D’USUFRUIT AU PROFIT DE SA SOCIETE : MISE EN SITUATION ET INTERET DU RECOURS A CE TYPE DE STRUCTURATION


Ce montage patrimonial en vue de l’acquisition d’un bien immeuble permet de partager ce dernier avant de le transmettre, en divisant la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit.


Ainsi, la société opte pour l’achat du droit d’usufruit et la nue-propriété serait acquise une personne physique. Cette personne pourrait bien évidemment être le gérant et/ou associé unique de la société usufruitière.


En vertu de son droit d’usufruit, la société peut procéder à des aménagements et peut utiliser le bien immeuble et percevoir les loyers.


A l’expiration du droit d’usufruit, la personne physique récupère la pleine propriété de l’immeuble et des aménagements.


L’intérêt du recours à ce schéma est que le nu-propriétaire acquiert la nue-propriété dont la valeur est forcément limitée. La société procède à l’acquisition de l’usufruit pour une durée de X années et à l’expiration de ladite période, la pleine propriété est reconstituée dans le chef du nu-propriétaire ; ceci par l’effet même de la loi ou du contrat.


Un démembrement se réalise donc entre le nu-propriétaire et l’usufruitier qui en détient deux prérogatives : L’usus et le fructus.




NOTIONS ET CARACTERISTIQUES DU DROIT D’USUFRUIT


Comme indiqué ci-avant, l’usufruit est en effet un droit réel permettant à la société usufruitière de jouir d’un bien, meuble ou immeuble, dont une autre personne (le nu-propriétaire) détient la propriété, comme le propriétaire lui-même mais à charge d’en conserver la substance et d’en jouir en bon père de famille. Comme le précise Mr Cheikh Abdou Wakhab Ndiaye dans son ouvrage intitulé «Droit Sénégalais des contrats immobiliers» à la page 152, l’usufruit fait partie des droits réels immobiliers de l’article 19 de la loi de 2011 sur le régime de la propriété foncière.


Le nu-propriétaire détient le droit de nue-propriété, il peut le céder soit à titre onéreux, soit à titre gratuit ainsi que l’hypothéquer ou le grever de droits réels.


De manière caricaturée, nous pourrions dire que le nu-propriétaire acquiert les murs et l’usufruitier dispose des droits d’habiter le logement, de percevoir les loyers générés par celui-ci et des droits d’administration et de gestion du bien démembré, pendant une période définie au moment de l’acquisition.


Rappelons tout de même que l’usufruit peut porter aussi bien sur un bien meuble que sur un bien immeuble. 


Ainsi l’acte constitutif d’un droit d’usufruit sur un bien immeuble doit faire l’objet d’un acte authentique et être transcrit afin d’être opposable aux tiers.


En ce qui concerne les causes d'extinction de l'usufruit, elles ont été énumérées dans l'article 617 du Code civil, il s'agit entre autre de l'arrivée du terme, la prescription extinction, la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi et la consolidation ou la réunion sur la même tête des deux qualités d'usufruitier et de nu-propriétaire… Signalons cependant que l'article 619 dispose que si le titulaire de l'usufruit est une personne morale, le droit ne peut durer que trente ans. L'usufruit finirait plutôt si la personne morale venait à disparaitre.

Lors de l’extinction de l’usufruit, il y a un remembrement de propriété. Cela signifie que le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété.


L’usufruitier doit restituer la chose en principe dans l'état ou il l'a reçue, à défaut il devra des dommages-intérêts sauf si la chose a péri par cas fortuit ou a été endommagée sans sa faute ou même en cas d'incendie, seulement par cas fortuit. Il n'a droit à aucune indemnité pour les améliorations et les constructions. La jurisprudence lui permet cependant de réclamer ou pas la plus-value apportée au fonds par les grosses réparations.



LES ASPECTS ECONOMIQUES ET FISCAUX DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE :


Le contrat de concession d’usufruit est un contrat obligatoirement enregistrable et ce conformément aux dispositions de l’art. 464-, 1°) (loi n°20185-10 du 30 mars 2018) du CGI. Des droits proportionnels au taux de 5% sont dus sur la valeur de l’usufruit.


On comprend donc qu’en matière de droits d’enregistrement, la base d’imposition est en principe égale à la valeur conventionnelle définie entre les parties. Toutefois, cette valeur ne peut pas être inférieur à la valeur d’acquisition réévaluée augmentée des dépenses d’amélioration (Art 468 CGI).


Les droits ainsi acquittés par la société usufruitière sont portés à l’actif et amortis sur la durée du contrat.


Lors de l’acquisition de l’usufruit, trois cas peuvent se présenter pour l’usufruit :

o Le bien est donné à titre gratuit ; 

o Le bien est donné moyennant un loyer mensuel ; 

o Le bien est donné moyennant une somme forfaitaire pour toute la période de jouissance. L’usufruit confère un droit de jouissance, ce n’est qu’à la mort de l’usufruitier que le nu-propriétaire a la propriété pleine et entière. Ce droit de l’usufruitier transféré à la société doit être transcrit dans les livres de l’entité. 


Nous n’envisagerons dans cette présente contribution que ce dernier cas de figure.

Considérant que le contrat d’usufruit est un droit réel pour une durée limitée que la société usufruitière n’est pas le propriétaire du bien, les frais d’acquisition de ce droit devraient être portés dans les immobilisations incorporelles (Compte 218 « Autres droits et valeurs incorporels »).


Il est important de préciser que le fait de scinder, pour un vendeur, la nue-propriété et l’usufruit, n’aggrave pas sa situation fiscale et ne devrait donc pas être un frein à la mise en place d’un tel schéma d’acquisition. La taxe de la plus-value immobilière et ses modes de détermination définis aux articles 556 et suivants du CGI s’appliqueront soit sur la cession de la pleine propriété, soit uniquement sur le droit démembré (en cas de cession avec réserve d’usufruit par exemple).



LA VALORISATION DE L’USUFRUIT


La valorisation des droits réels démembrés part de l’analyse juridique selon laquelle la valeur de la pleine propriété est égale aux sommes des valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété.


En ce qui concerne la valorisation de l’usufruit, il n’y a pas vraiment de disposition légale au Sénégal mais certaines méthodes développées à l’étranger par les praticiens et la jurisprudence font cadre de référence.


La valeur fiscale des droits démembrés qui serait fixée par un barème ne serait obligatoire que pour la liquidation des droits d’enregistrement. Or comme nous l’avons vu la base d’imposition en matière de droits d’enregistrement de la concession d’un droit d’usufruit sera assise sur le prix convenu pour ce droit.


Il va sans dire qu’une valorisation correcte et sincère reste de rigueur. En effet, l’administration fiscale n’hésiterait pas à contrôler les opérations dans laquelle la propriété d’un bien immobilier est scindée en usufruit et nue-propriété pour déceler une évaluation incorrecte ou même un quelconque avantage cédé. Afin de respecter le critère important d’une valorisation correcte, il faudrait agir comme si l’opération se passait entre des parties totalement indépendantes.


La méthode d’évaluation devrait plus être économique que fiscale. D’ailleurs, le principe selon lequel la détermination de la valeur de l’usufruit doit être assise sur la valeur économique du droit réel acquis est largement partagé par la jurisprudence. 


Eu égard à ce qui précède, nous préconisons d’évaluer l’usufruit qui serait acquis à titre onéreux selon la méthode de J. Ruysseveldt et H. Janssens basée sur la valeur actualisée du flux de revenus locatifs nets perçus (ou probables) pendant la durée du contrat d’usufruit. Le taux d’actualisation serait donc déterminé sur base du rendement locatif net, c’est-à-dire la valeur locative annuelle nette divisée par la valeur de la pleine propriété du bien.


Nous aurons donc la formule suivante : VU = (h/(r-i)) x (1-(1+i/1+r)n) où


VU = valeur actualisée de l’usufruit temporaire 

H = rendement locatif annuel net

N = durée de l’usufruit en année

R = rendement financier sur une durée n

I = taux d’inflation attendu pour cette durée n 


Avec ce raisonnement, nous comprenons donc que la valeur de l’usufruit est donc d’autant plus élevée que le rendement du bien est fort et la durée de l’usufruit est longue.

Nous comprenons également l’utilité d’avoir le rapport d’un expert indépendant pour déterminer la valeur locative, voire la valeur de l’usufruit à acquérir par la société.



LA DUREE DU DROIT D’USUFRUIT :


Lorsqu’il est concédé à une société, la durée de l’usufruit ne peut excéder 30 ans (Art 619 Code civil). La Cour de cassation en France a d’ailleurs précisé que la limitation à 30 ans de l’usufruit temporaire accordé à une personne morale était d’ordre public (Cass. 3E civ 07/3/2017 n°06-12-.568).



LA DUREE D’AMORTISSEMENT DE L’USUFRUIT :


Rappelons que l’article 45 de l’Acte Uniforme portant organisation et Harmonisation des Comptabilités des Entreprises (AUHCE) définit l’amortissement comme « …la constatation comptable obligatoire de l’amoindrissement de valeur des immobilisations qui se déprécient de façon certaine et irréversible avec le temps, l’usage, ou en raison du changement des techniques, de l’évolution des marchés ou de toute autre cause… ».


A notre avis, le droit d’usufruit acquis par la société, porté dans son bilan, dans ces immobilisations incorporelles, doit être amortie sur la durée sur laquelle porte le contrat de concession et non sur la durée d’utilisation économique du bien sur lequel porte le droit démembré. 


Ce droit, étant par la loi ou par convention, limité dans le temps, la société ne peut pas amortir un bien (ou un droit éventuel) pour lequel elle n’aurait plus la jouissance. 



TAXATION DES REVENUS ET DEDUCTIBILITE DES DEPENSES LIEES AU CONTRAT D’USUFRUIT


A l'impôt sur les sociétés, tous les frais exposés au cours de l'exercice d'imposition pour acquérir ou conserver les revenus professionnels sont déductibles à titre de dépenses professionnelles, si tant est que ces dites dépenses remplissent les conditions de déductibilité d’une charge professionnelle (Art 8, 2° CGI).


L’acquisition d’un droit d’usufruit et les frais qui en découleront sont déductibles dans le chef de la société usufruitière.


Les revenus locatifs qui seraient perçus de ce contrat entreront également dans la base d’imposition de la société et seront taxables au même titre que les autres revenus de l’entité. Pour rappel, pendant toute la durée de la détention du droit, l’usufruitier pourra user du bien immobilier en bon père de famille et il aura également droit sur l’ensemble des fruits naturels, industriels ou civils produits par le bien. Le nu-propriétaire se retrouve donc avec une propriété stérile, sur le plan économique, qui ne lui procure aucun avantage économique réel dans la mesure où l’usage et tous les revenus du bien immobilier reviennent, en principe, directement et exclusivement à l’usufruitier. 


A l’extinction du droit, le nu-propriétaire récupère le bien immobilier ainsi que les travaux effectués par l’usufruitier sans devoir s’acquitter du droit d’enregistrement ni devoir indemniser en principe la société usufruitière. En devenant plein propriétaire, le nu-propriétaire n’obtient aucun avantage de quelque nature que ce soit. Il s’agit simplement de l’exécution normale de la convention. Il n’a pas à être imposition d’un quelconque avantage de toute nature au moment de la reconstitution automatique de la pleine propriété.

Nous voyons ainsi que le démembrement de la propriété permet à un dirigeant d’entreprise de faire financer l’acquisition d’un bien immobilier par sa société et au passage déduire, dans le chef de celle-ci, les dépenses liées à opération, pour à terme récupérer la pleine-propriété du bien sans une charge fiscale importante.


Très souvent, si le dirigeant voulait acquérir en privé la pleine-propriété, il devrait sortir l’argent de sa société ; ce qui aurait inéluctablement un impact fiscal parfois non négligeable (IR, IRVM, ou autre). Via ce schéma de démembrement, le dirigeant agit directement au travers de sa société qui se charge d’acquérir le bien.




Ousseynou DIOUF

Expert-comptable diplômé

Ingénieur patrimonial (MBE)

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